無(wú)人駕駛在重塑汽車(chē)和出行行業(yè)的同時(shí)，又將如何影響地產(chǎn)行業(yè)？

　　無(wú)人駕駛汽車(chē)成為常規(guī)的道路參與者最快會(huì)在今年的 4 月份成為現(xiàn)實(shí)，至少在美國(guó)加州是這樣，因?yàn)樵撝菀言试S完全無(wú)人駕駛車(chē)輛上路進(jìn)行測(cè)試。

　　此外，美國(guó)亞利桑那州也因?yàn)槠涑Ｄ旰锰鞖舛蔀?a class="contentlabel" href="http://2s4d.com/news/listbylabel/label/無(wú)人駕駛">無(wú)人駕駛汽車(chē)進(jìn)行路測(cè)的圣地，當(dāng)然這也離不開(kāi)當(dāng)?shù)卣块T(mén)的大力支持。就在上周，Uber 宣布完成了其無(wú)人駕駛卡車(chē)的測(cè)試，地點(diǎn)也在亞利桑那州，如今這家公司已經(jīng)準(zhǔn)備將這些卡車(chē)投入到實(shí)際的跨州運(yùn)送貨物工作中去。

　　當(dāng)然，類(lèi)似的事情不只發(fā)生在美國(guó)。

　　英國(guó)政府在上周針對(duì)無(wú)人駕駛汽車(chē)相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行了審查，目的就是為了支持無(wú)人駕駛汽車(chē)在 2021 年左右能開(kāi)上大不列顛諸島的公開(kāi)道路。

　　而且，全球范圍內(nèi)還有很多國(guó)家都在進(jìn)行無(wú)人駕駛汽車(chē)的測(cè)試工作，包括中國(guó)、澳大利亞、德國(guó)等等。

　　很明顯，這對(duì)于科技行業(yè)以及汽車(chē)行業(yè)來(lái)說(shuō)，都是非常重要的前進(jìn)步伐。也難怪像 Google、Uber 這樣的科技企業(yè)以及奧迪、寶馬、福特、通用、大眾、沃爾沃此類(lèi)的傳統(tǒng)車(chē)企紛紛加入到無(wú)人駕駛汽車(chē)的研發(fā)行列。即使是一定程度上解放人類(lèi)駕駛員的駕駛輔助、自動(dòng)駕駛功能也足以改變我們的交通出行方式，甚至是生活方式。

　　不過(guò)也有一些改變會(huì)來(lái)得不那么明顯和直接——在一個(gè)無(wú)人駕駛汽車(chē)普及的時(shí)代，人類(lèi)生活、居住以及工作的地點(diǎn)也將發(fā)生很大的變革，這些地點(diǎn)我們通常將其稱(chēng)之為地產(chǎn)(real estate)。

　　一個(gè)趨勢(shì)是：無(wú)人駕駛的發(fā)展不但影響科技行業(yè)以及交通行業(yè)，也將給地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)改變，甚至是重塑。

　　接下來(lái)，我們來(lái)看看無(wú)人駕駛的落地發(fā)展是如何影響地產(chǎn)行業(yè)的。

　　交通樞紐價(jià)值降低

　　一個(gè)值得我們思考的問(wèn)題是：無(wú)人駕駛汽車(chē)的普及對(duì)于公共交通以及依托于公共交通樞紐而建的地產(chǎn)的價(jià)值有什么影響?

　　以往，因?yàn)樗郊臆?chē)的擁有率低，那些靠近公共交通樞紐的辦公樓以及住宅小區(qū)因?yàn)榻煌ū憷辛烁叩母郊又?，人們更愿意選擇在這樣的地點(diǎn)辦公或者居住。

　　很多時(shí)候，大型交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)對(duì)于周邊地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著巨大的推動(dòng)作用，這已經(jīng)成為了美國(guó)甚至是全球各國(guó)的普遍共識(shí)。在美國(guó)，依托于鐵路系統(tǒng)和火車(chē)站而發(fā)展起來(lái)的地產(chǎn)項(xiàng)目包括波士頓 Somerville 郊區(qū)、芝加哥的 Fulton 市場(chǎng)、密蘇里州堪薩斯中心城區(qū)、德州奧斯汀等等。

　　從短期角度思考，無(wú)人駕駛汽車(chē)的發(fā)展，將會(huì)像共享出行的流行一樣，刺激城市人使用公共交通，而不是自己買(mǎi)車(chē)。

　　而當(dāng)我們用更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)看時(shí)，無(wú)人駕駛汽車(chē)的普及將會(huì)讓城市上班族們更少地選用公共交通。因?yàn)闊o(wú)人駕駛汽車(chē)能夠大大減少人們出行的時(shí)間、金錢(qián)成本，而且還能提升安全性，城市上班族們將會(huì)更樂(lè)意選擇無(wú)人駕駛汽車(chē)出行，而不是傳統(tǒng)的公共交通，這就導(dǎo)致那些原本靠近交通樞紐的辦公、住宅地產(chǎn)的吸引力并沒(méi)有那么大了。

　　要知道，無(wú)人駕駛汽車(chē)的類(lèi)型不只有四門(mén)的轎車(chē)，還有在荷蘭、中國(guó)、瑞士等國(guó)測(cè)試的無(wú)人駕駛電動(dòng)穿梭巴士以及全尺寸的無(wú)人駕駛大巴，這類(lèi)車(chē)型可以容納超過(guò) 9 名乘客，可以說(shuō)非常便捷了。

　　等到無(wú)人駕駛汽車(chē)、無(wú)人穿梭巴士以及公共交通工具一起投入使用后，以往那些無(wú)人問(wèn)津的辦公或者住宅地產(chǎn)將更加具備吸引力，這樣的吸引力將帶來(lái)的是消費(fèi)者對(duì)這些地產(chǎn)的需求量上升和其整體價(jià)值的上升。而以往那些因?yàn)榕R近交通樞紐而價(jià)值很高的地產(chǎn)項(xiàng)目將隨之失去“地利”。

　　除去對(duì)辦公、住宅地產(chǎn)的影響之外，無(wú)人駕駛汽車(chē)的普及還將減少對(duì)停車(chē)場(chǎng)這類(lèi)地產(chǎn)的需求。

　　泊車(chē)需求減少

　　一個(gè)很普遍的場(chǎng)景是：很多城市人早上開(kāi)車(chē)上班，然后找一個(gè)就近的停車(chē)場(chǎng)停車(chē)，不出意外，這輛車(chē)將會(huì)一直停到下班時(shí)，然后被主人開(kāi)回家中。

　　根據(jù)調(diào)查機(jī)構(gòu) Gensler 的報(bào)告顯示，擁有私家車(chē)的美國(guó)人真正用車(chē)的時(shí)間只占 5% ，其余時(shí)間車(chē)輛都是停在家中或者是停車(chē)場(chǎng)里。此外，美國(guó)大致?lián)碛?5 億個(gè)停車(chē)位，比特拉華州和羅德島加起來(lái)的面積還要大，僅僅在紐約，停車(chē)位所占有的面積就相當(dāng)于兩個(gè)中央公園。

　　隨著無(wú)人駕駛汽車(chē)的推廣和普及，這樣的現(xiàn)狀將會(huì)得到改觀(guān)。

　　*英偉達(dá)、Uber、大眾三方合作，推動(dòng)無(wú)人駕駛汽車(chē)上路

　　如果無(wú)人駕駛真正實(shí)現(xiàn)，這些車(chē)輛將隨叫隨到，到達(dá)目的地后又投入到下一次的服務(wù)中去，這將減少車(chē)輛對(duì)于停車(chē)位的需求。停車(chē)位、停車(chē)場(chǎng)都屬于商業(yè)地產(chǎn)，雖然不一定都包含建筑物。

　　畢馬威在其報(bào)告中指出，無(wú)人駕駛汽車(chē)將減少上班族對(duì)于街道停車(chē)位以及停車(chē)場(chǎng)的需求;咨詢(xún)公司麥肯錫預(yù)估，無(wú)人駕駛汽車(chē)普及將會(huì)減少美國(guó) 610 億平方英尺的停車(chē)面積。

　　這是因?yàn)闊o(wú)人駕駛汽車(chē)可以從家里接人到辦公室或者商場(chǎng)，然后到一些比較偏僻的地方停車(chē)。或者就像出租車(chē)一樣，無(wú)人駕駛汽車(chē)可以無(wú)縫銜接地運(yùn)行，完成一次任務(wù)后接著進(jìn)行下一趟任務(wù)，不需要停車(chē)。

　　新智駕曾有過(guò)報(bào)道，作為共享出行平臺(tái)的 Uber ，去年 11 月宣布從沃爾沃訂購(gòu) 24000 輛 SUV 車(chē)型組建無(wú)人駕駛車(chē)隊(duì)，當(dāng)時(shí)，Uber 表示要在 2018 年讓這些車(chē)輛上路。諸多企業(yè)都在加速進(jìn)程，無(wú)人駕駛的未來(lái)正在逼近。

　　反過(guò)來(lái)，停車(chē)需求的減少又將影響辦公、住宅等商業(yè)地產(chǎn)。

　　因?yàn)閷?duì)于停車(chē)需求的減少，消費(fèi)者將不再關(guān)心地產(chǎn)周邊是否有配套的停車(chē)場(chǎng)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本下降、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)成本也會(huì)降低。與此同時(shí)，針對(duì)那些多余的停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)的再建設(shè)和開(kāi)發(fā)將創(chuàng)造更多的工作、商業(yè)機(jī)會(huì)。特別是紐約、東京這樣的超大城市，針對(duì)停車(chē)場(chǎng)和車(chē)庫(kù)的再建設(shè)和開(kāi)發(fā)將產(chǎn)生諸多有益的影響。

　　隨著無(wú)人駕駛汽車(chē)的逐漸落地，目前我們?nèi)匀粺o(wú)法清晰地預(yù)見(jiàn)它們將僅僅帶來(lái)人們出行方式的多樣性還是從根本上改變?nèi)藗兊某鲂蟹绞?。如果是后者，無(wú)人駕駛變革的就不僅僅是出行行業(yè)，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的格局也將受到影響，對(duì)于這一趨勢(shì)，我們應(yīng)該思考更多，機(jī)會(huì)就蘊(yùn)藏其中。